相比前次央行金融政策的结构性调整，此次两率下调力度则强劲很多。分析人士认为，此次政策调整虽然对资金密集型的房地产行业而言属于实质性利好，但短期内或很难提振目前低迷的房市。

从前后两次金融政策调整来看，央行对待房地产的态度正在发生变化。国金证券[行情、资料、新闻、论坛]房地产行业分析师曹旭特指出，前次五年期以上贷款利率仅下调9个基点，表明央行并不希望通过降息来刺激购房需求，但本次五年期以上贷款利率下调27个基点，说明央行对房地产的态度正在发生变化。

但此次两率下调对房市到底作用几何呢？分析人士认为，无论从房地产需求还是开发商层面来看，短期内很难促进房市回暖。

从需求层面来看，兴业银行资金运营中心首席经济学家鲁政委表示，虽然贷款利率下调有助于缓解居民还贷压力，但难以改变居民消费预期和行为，成交量将延续低迷趋势。此次贷款利率下调，有助于缓解居民的还贷压力，对购买力的提升产生一定的正面影响，但无法真正改变当前购买力被透支的状况，也无法提升居民购置的信心。

申银万国房地产行业分析师殷姿指出，对刚性自住者来说，房价收入比依旧很高；对投资者而言，租金回报率依旧很低，甚至低于其他固定产品收益率如10年期国债利率。因此，一次降息不足以影响和改变居民的预期和行为，成交量将延续低迷趋势，价格将继续下跌。从开发商层面来看，鲁政委表示，两率下调对于降低因历史存量贷款而产生的财务费用有一定作用，但由于商业银行将房地产视为高风险领域，开发商获得新增资金的难度没有因此而降低。在其看来，对目前的房地产企业而言，“价格重要，但比价格更重要的是资金的可得性”。因此，信贷放松不能缓解开发商的资金压力，未来降价动力依旧存在。房地产公司的资金来源主要包括银行贷款、销售回款以及自筹资金。虽然银行信贷整体有所放松，但是基于风险控制，未来将继续收缩开发商信贷；而销售的低迷以及库存的不断增加将进一步加重开发商的资金压力。未来半年，房地产公司降价的意愿或将进一步加强。

经过两次降息之后，市场人士认为，虽然预期利率进入下降通道，但是房市信心恢复还需要配合其他措施。对此，鲁政委指出，从消费者角度而言，可以较大幅度下调住房按揭抵押贷款利率，提高公积金贷款比例或者允许先前缴存的存量公积金冲首付，默许更多地方政府为居民购房提供首付补贴；从开发商角度而言，为开发商融资特别直接融资创造条件，允许开发商暂缓相关税款的缴纳或延长土地开发期限，以及考虑推出房地产投资信托。

（转载证券时报）