台州市地方税务局直属分局  吕婷婷

    近年来，随着我市经济的快速发展，城市化进程日益推进，市政工程建设的投资也在不断增加，开发区内的楼房林立，这就使得出租房大量增加，这其中也不乏行政事业单位的办公大楼。根据省局“三个三”精神要求，为了充分掌握房产税源，做好日后的征管工作，我局于日前对市级行政事业单位房屋出租的相关情况进行了一次调查，调查中发现存在如下几种情况：出租单位和承租单位广泛、收取租金方式多样化、开具凭据种类多样化、租金数额巨大、按实申报纳税的单位少和金额低等。

据统计，开发区目前存在房屋出租的行政事业单位有30多家，承租的单位达200多家，这也包括少数行政事业单位将房屋无偿提供给承租单位使用的。不包括无租使用的，所有出租单位合计年租金收入有1000多万元，除了一部分单位能按实及时申报纳税并开具房屋租赁专用发票给承租方外，相当一部分行政事业单位未能按规定足额申报缴纳房屋出租相关税收，除非是由于审计部门和税务机关发现后要求补缴的。而从收取租金看，有开具行政事业单位往来款收据或开具普通收据收取租金的，也有到征收组开具场租费发票收取租金的；有由承租单位提供诸如法律咨询、旅游服务、餐饮服务等用来抵租的，也有以物业管理费或水电费的名义收取房租的；有自己收取租金的，也有以其下属的工会、职工技术协会或后勤机构等单位收取租金的。

笔者认为造成上述问题的形成主要有以下几点原因：

一、纳税意识淡薄。出租方及承租方未按规定申报缴纳相关税费，这既存在双方不了解相关税收法律法规的情况，同时也存在故意偷税的嫌疑。相对出租方而言，由于行政事业单位部分经办人员认为他们是行政机关或是全额、差额拨款的事业单位，因为都是财政补贴的，也就不需要缴税，只有当承租方提出要正式的房屋租赁专用发票时才会想起要到地税机关纳税开票，但也存在部分单位因房租费收入要缴纳超过20%的税费，而故意不缴或不按实申报的现象，如：有些单位按场地租赁费申报缴纳，这样就可以少缴12%的房产税款。就承租方而言，大部分承租方对票据的获得显得无所谓，认为财政收据、地税的场租费发票或房屋租赁专用发票都一样，都是财税部门的票据，更甚至连自制的收据也无所谓，只要有份收款凭据就行；不过也有部分承租单位会同意以自身经营的服务（如：餐饮、旅游、法律咨询服务等）来抵租金，这样对它而言，既可以减少支出同时也逃避了税收。而对无租使用行政事业单位房产的单位（主要是行政事业单位的下属自收自支事业单位或关联单位），更是不懂纳税单位无租使用免税单位的房产要由使用人缴纳房产税的税收规定，更有甚者可能连房产税都没听说过。

二、地税工作的重心倾向性明显。其具体原因有二：1、从税种上看，由于地税所征收的税种比较多，再加上近几年开始逐步增加对社会保险费（目前已在负责征收基本养老保险、基本医疗保险、失业保险、工伤保险、生育保险等“五费”）和残疾人就业保障金的征收，而人员的配备又未能及时增加到位，因而为了保证每年税收收入的稳步增长，做到应收尽收，地税工作的重心难免会倾向于占地税收入比重高的税种。比如营业税、企业所得税、个人所得税等，因这三税的收入比例占地税收入的近90%（2004年度全市为86.52%，而我局则高达91.22%），使得前几年地税日常工作的精力主要放在这三税，而对小税种不够重视，每年如能保证稳步增长就行，从未进行过专项性或重点的征管调研或稽查。2、从管理的面上看，税收工作一直以来都比较侧重于内、外资企业、个体经济等，对行政事业单位的征管主要侧重于个人所得税代扣代缴的管理，而从未在小税种上对其重视过，由于其自用的房产是房产税免税单位，因而未能及时掌握其房产的实际使用情况，从而在一定程度上导致了行政事业单位房产税的少征。

三、政策制定不合理，税负偏高。目前，房屋出租收入需缴纳的税费包括房产税12％、营业税5％、城市维护建设税7％、教育费附加4％、水利建设专项资金1‰、印花税1‰等，仅这几项合计就达到了17.75%，这还不包括所得税门征率（平均在3%左右），总共超过了20%，这其中房产税就占到了总税负的57.83%，而相对于场地出租的税负率约8.75%（按门征率相同计算）高了12个百分点，高出了237.14%，这也导致了许多单位不愿意开房屋租赁专用发票，而将房屋出租改为签定场地租赁合同，以便达到少缴税款的目的。

四、税务机关内部管理存在漏洞。这主要体现在以下三个方面：1、征管范围交叉。虽然2000年在市局相关处室的协调下，我局同椒江局划清了各自的管辖范围，明确规定台州市经济开发区范围内的所有企业、个体户的税收由我局负责征收，但由于椒江区各街道办事处为了自身利益，鼓动下属税收代征组在其管辖范围（包括开发区内）四处争税源，而未能严格按照相关的税收政策执行，导致部分行政事业单位因为贪图其手续简单（主要指对申请开票单位需附送的资料及审核的要求不严格）或税率较低而在征收组开具场租费发票等。2、门征率不同。目前，我市各地对门征开票的要求有所不同，最主要在所得税的门征率上，如我局与椒江局房产出租门征率就相差近2个百分点。3、有些税务干部或协税员本身业务素质不高，或对工作的责任心不够，对税款的征收、发票的开具欠缺对基础资料的详细审核，这在一定程度上也导致了税款的流失。

五、对行政事业单位内部管理监督不够。行政事业单位收入租金的主要用途还是为了用来提高单位职工的福利待遇，但这却造成了国有资产和国家税款的流失，虽然近几年来无论是审计部门的审计力度还是财政部门的监控力度都有了很大加强，但毕竟未能遍及全部。比如目前行政事业单位的财务核算已逐步统一并入会计核算中心，但这使得部分单位以其下属的工会、职工技术协会或后勤机构等单位的名义收取房租或其他名目的收入并直接用来发放奖金等。另外，也有部分单位因担心审计，干脆与承租方私下签订租赁协议要求以提供旅游或餐饮服务等来抵租金，这样在帐面上就既无房租收入记录也无旅游费支出记录。还有就是财政部门对行政事业性往来款收据的具体填开内容要求或缴销审核不够严格，也造成了行政事业单位未能严格按照税法规定开具合法的房屋租赁专用发票。

针对上述问题，建议地税机关今后应重点做好以下工作：

一、加大税法宣传力度，提高税法宣传质量。虽然在一年一度的税收宣传月各级各地税务机关都会进行大规模的税法宣传，但在方式方法上可能略显单一，在宣传面和宣传质量上也可能存在不够。因而在平时也应开展经常性的税法宣传工作，要多种方式多种渠道开展，包括上街咨询、通过电视电台及报刊杂志进行宣传、举办竞赛等，特别是要有针对性地加强小税种的宣传工作。另外要做好培训工作，尤其是对行政事业单位，不能象过去只侧重于个人所得税代扣代缴的培训，应多强化小税种方面的税法知识培训，提高行政事业单位的纳税意识，使其能自觉及时准确的进行申报纳税。

二、加大征管力度，充分掌握房产税源。根据省局“三个三”文件精神要求，以及今年全省税收工作的重心，地税机关有必要加强对各税种的税收征管，尤其是要加强对小税种的征管，避免厚此薄彼而导致地税收入结构的严重失衡。因而加强对原税收征管的薄弱环节，尤其是加强房产税的税收征管就显得较为重要。对此，有必要做好以下工作：1、要加大税务干部队伍的配备，加强税收的征管力量，扩大税收的征管面，防止因人力的欠缺而导致税收的漏征漏管。2、加强日常监控。针对目前税务部门监控手段相对较弱的现状，应加强与房管部门的联系，及时了解行政事业单位的房屋出租情况，建立并不断完善房屋出租情况的电子台帐，做好行政事业单位房屋出租房产税的征收及催缴工作。对承租方应加强对其房屋租赁入帐凭据的监督审核，对未取得正式合法凭据的，要责令限期改正。3、要加强纳税评估工作。用各种各样的方法尽可能多地掌握税源的规模和分布，是税务机关征管工作的核心任务。而纳税评估，则是税源管理的基础性工作和重要方法。今后纳税评估的对象应向小税种倾斜，尤其对可能漏征、少缴税款的行政事业单位要运用评估方式进一步了解相关情况，以达到充分掌握税源的目的。另外，对存在以自身经营的业务抵租的单位，尤其要进行重点监控，加大对其纳税评估力度，防止税款的流失。

三、加强调研，合理定位税率。按照目前房产税的税收政策（即国发[1986]90号文件）规定，纳税人一幢原值100万元的自有房屋每年应缴纳的房产税为1000000×70%×1.2%=8400元（我省规定允许扣除房产原值的30%），相当于一套年租金为70000元应缴纳的房产税（70000×12%=8400元），由此可以得出在不考虑出租房屋其他税收的前提下，一套房屋在年出租回报率达7%时无论是按原值计算或按租金收入计算都需缴纳相同的房产税。但如果加上其他的各项税费（暂按8.75%计算），则当年租金在40239.53元时应缴纳的税费合计才约等于8400元，相当于年出租回报率为4.02%，这比人民银行公布的基准贷款利率还要低近2个百分点，明显可见出租房屋比自用房屋应承担的税收要多，而这主要就是因为出租房房产税税率12%造成的。因而针对目前房屋出租收入的税负较高，导致许多单位（也包括不少行政事业单位）通过各种途径少缴、不缴税款的现状，有必要对此开展进一步调研，将税率合理定位（笔者认为将出租房房产税的税率定为5%比较合适）。

    四、提升税务机关内部管理质量。首先，必须严格划清我局与椒江局的税收管辖范围，并要求双方均不折不扣执行，规范税收代征组的税收征收行为，对不服从税务机关管理的征收组应给予严重警告甚至撤消处理。其次，要统一内部管理，同一地税务机关（指同一地区内）应尽快出台统一的门征率，并统一操作程序，将其纳入ISO9001质量管理体系管理。再次，要加强对税务干部及协税员业务素质、思想素质等的培训，提高其综合素质，并通过制定相关制度进行约束，减少人为造成的税款流失。最后，要加强内部的执法检查力度，保证将各项规定落实到位。

五、加大检查监督力度，并考虑合适的管理办法。1、对经催缴仍拒不缴纳房产税或有意隐瞒出租收入少缴税款的行政事业单位，通过稽查工作，加大处罚力度，达到以罚促缴的目的。2、财政、审计部门应经常性的对相关单位进行财务、票据方面的审核、检查，如发现有违反票据使用的或财务支出管理等的，则按照相关法律法规停止其有关票据的领用或进行处罚，以杜绝小金库，对严重违规的要追究领导责任。3、应适时考虑将所有资产全部划归国有资产管理部门统一管理，以免国有资产的流失。