近几年来随着群众生活水平的不断提高，房价也一路走高，房屋投机炒作问题也随之产生，并逾演逾烈。表面上是房价走高，而其背后的深层原因则是土地价格的不断攀升所引起的。据台州市主城区房价与地价情况来看，2000年房产平均价格在1500~1600元/平方米之间，当时土地拍卖价格为50万元/亩左右，到2004年底，房屋平均价格涨到了3800~4000元/平方米，土地拍卖价格也达到了创记录的400万元/亩左右。5年期间，房价上涨了153%，而同期土地价格则上升了700%，增幅远在房价之上。当然在这5年期间，不可忽略的是房屋也大多由多层变为了高层，对平均房价是也很大的影响，但即便如此，地价的上涨也是一个不争的事实。为此，如何准确的计算土地增值税，加强对土地交易的税收管理，通过土地增值税来合理调节土地增值收益，维护国家权益，并适当抑制房产、土地的投机行为便成为了一个重要的问题。笔者通过对二手房转让问题作了一些调查，发现了征管中存在的一些问题并提出了一些建议，希望有助于加强土地增值税的征管。

一、土地增值税的征管现状

土地增值税作为一个小税种，其征管在2002年以前一直未引起税务机关的重视，全台州2001年的土地增值税入库686万元，仅占全部入库税款的0.24%，同期我局未入库 。随着房产交易市场的日益活跃，二手房交易日渐火爆，如何加强二手房交易土地增值税的征管也提上了税务机关的日程。2002年下半年，我局加强了与土管局的联系，建立了协税护税网络，经协商规定二手房交易纳税人在未清缴交易相关税费的情况下，土地将不予办理过户手续。对于金额相对较小的个人所有的商铺交易由土管局按0.5%的税率(不按实结算)来代征土地增值税，对于金额相对较大的地产交易由税务机关按实结算税款，并在税务机关缴清税款后，土管局才同意办理过户手续。实行此项制度后，当年我局入库土地增值税1万元，2003年入库11万元。但此项制度实行几年以来，土地增值税的征管还存在着不少的问题。

二、存在的问题：

(一)土地增值税相关法规对部分具体问题未明确，在征管中难以处理。

二手房交易中非旧房的税收如何征管。法规《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字［1995］48号)文件中规定了转让旧房的有关扣除项目及金额的确定，《浙江省国家税务局、浙江省地方税务局关于土地增值税若干问题的补充通知》(［95］浙地税三38号)文件中对旧房作出了界定，即凡新建完工可投入使用的房产为新建房，新建房连续使用一年以上或未使用三年以上的房产视作旧房。这样法规对旧房的交易已作出了明确的规定，但对于个人已从房地产公司购买并办理房产证、土地证的房产，在未连续使用一年或未使用三年的情况下，即未达到旧房标准的房产在二手房市场上进行转让，如参照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》两文件规定，其扣除项目难以准确确定。

(二)土地增值税相关法律、法规不够严密，容易出现避税现象，不利于体现税法的公平原则。

1、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》中规定因国家建设需要依法征用、收回的房地产免予征收土地增值税。由于此条不够具体，未能对具体情况加以具体分析，故容易引发避税行为及滋生腐败。具体来说，如A公司原有厂房成本100万元，现拟将其所用的土地及厂房按200万元转让给B公司，如果A与B之间直接按市场规律进行交易，则A企业在转让过程中必会涉及到土地增值税的计算缴纳问题。但由于税法上有该条免税优惠在，现在地方政府在A与B企业谈妥转让的情况下，为了减少A企业的税款，以政府的行为对房地产进行收回或征用，并支付给A企业补偿费200万元，然后以200万元的价格出让给B企业，通过这一操作，为A企业规避了土地增值税和企业所得税，既减少了国家税收收入，又容易滋生腐败。

2、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》上规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。故对于非转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的行为，即土地使用权不改变的情况下，即使是取得了收入也不用缴纳土地增值税。举例来说，自然人甲新办了一公司A，A公司注册资本50万元，甲在A公司中拥有100%的股份，甲以A公司的名义花100万元购得土地一块，但一直未投产，现准备出卖土地。自然人乙准备办一公司，但由于土地较为紧张向政府无法购得土地，乙得知甲准备出卖土地决定向甲购买土地，现乙有两种选择，一是乙先成立公司B，以B公司的名义花150万元向A公司购买土地，并办理土地过户手续，则甲应缴纳土地增值税(150－100)×30%＝15万元（不考虑土地交易中的其他税费）；第二种选择是乙花150万元直接购买甲在A公司100%的股份，由于是股东变更的个人股权变动，税务机关往往很难掌握其实际的成交价格，由于A公司的帐面净资产仍为50万元，只要其50万元通过银行支付，另外100万元则直接现金支付，A公司注册资本仍为50万元，这样乙拥有了A公司，其实质是股东的变更，乙同样取得了这块地，但交易过程中甲却不用支付一分税款。结果一样，第二种方案不仅造成了土地增值税的损失，而且还造成了企业所得税及个人所得税的损失。第二种方案还具有隐蔽性较强的特点，如不注意税务机关将很难掌握情况。随着越来越多的人注意到土地交易存在的高额利润，专门从事土地买卖的投机者不断出现，如果不对第二种方法予以立法堵漏的话，一方面给国家造成了税收的损失，另一方面也不利于税收对国家土地的调控。

（三）购置房产达到旧房标准的房产在交易过程中的扣除项目难以准确确定。

房产的取得分为购置与购建。所谓购建是指先购土地再在此基础上自行建房，对于购建的房产在交易中扣除项目通常能准确确定。所谓购置是指直接购买已建好的房产，分为两种情况：一是个人向房地产开发公司购置房产；二是个人向其他个人购置房产。第一种情况个人向房地产开发公司购置房产通常是一次性支付所有房款，不区分房产与地产的价值，现个人将已购(已办理房产证及土地证)并使用过的商铺出售，按税法规定其扣除项目中交易当期房屋的评估价值与交易中支付的相关税费容易确定，但其原始购买时支付的取得的土地使用权价款却无法确定，按《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字［1995］48号)文件规定不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除。这样一来个人在买房时支付的价款中所包含的土地款在转让中却不能扣除，与购建的房产转让相比显失公平。第二种情况下，购房人在办理房产证与土地证的时候要分别按房产与土地的评估价格支付契税，这样一来，对于该房产在下次转让过程，其原始购买时支付的取得的土地使用权价款仍然却无法准确确定。因为现实的情况通常是交易价格与房产与土地的评估的合计价格不相等，在房市看涨的情况下，房产与土地的评估的合计价格往往比交易价格要偏高，而在房市低迷的情况下，房产与土地的评估的合计价格往往比交易价格要偏低。这样如以本次土地的评估价格做为下次交易的土地扣除金额的话可能会偏高或偏低。

（四）对于企业竞价购买负债企业所有的房地产计算缴纳土地增值税存在困难。

举例来说，某企业A由于负债累累，企业法人已外出逃避债务，现其还有房产在，经债权人申请对其所有的房产向法院申请拍卖。现B企业通过竞买，买下了A企业的房地产。拍卖结束后，B企业付清了房地产款项，取得了A企业的房产证及土地证，A企业未在税务机关办理相关手续，后被税务机关列为非正常户。随后B企业独自去办理过户手续。在过户前房产局或土管局要求其提供完税凭证，这时B企业才知道要缴纳房地产交易的相关税费(通常金额较大，我局某企业通过拍卖所得房地产，拍卖金额近700万元，应补缴土地增值税100万元以上)，这时A企业已无法找到，税款无法由A企业来补交，只能同B企业来补缴(据了解，一般情况下拍卖公司往往会在拍卖标的中说明相关税费由买方来承担)。而补缴计算土地增值税的过程中，B企业要获得各扣除项目的凭证或资料才能予以扣除，如涉及的房地产属旧房的，扣除项目金额中往往会缺少取得土地使用权所支付的地价款的凭据，对B企业来说，一方面额外的增加了税款负担，另一方面扣除项目金额偏少，又增加了土地增值税的税款，往往造成企业在购买房产后长期无力支付土地交易过程中的相关税费从而房产证与土地证无法过户也无法入帐的结果。造成上述结果，主要一是购买人往往缺少对税法的了解，在竞拍时对税款的金额大小无心理准备，导致现金周转出现问题；二是拍卖公司未能在拍卖的标的中对预计应交的税款进行说明，导致竞拍企业盲目竞价；三是根据法院的判定或裁决可自接对企业的财产进行拍卖，而不必掌握企业的各种原始的资料，从而不注意对企业以前的各种原始资料的收集及保存。

（五）个人房产转让后发票开具成为一个难题。

困难有三，一是在本文(第三)点中说到的房产与土地的评估合计价格与实际交易价格不相等的问题，发票按实际交易价格还是评估价格来开具发票。二是考虑到下一次转让的扣除问题，发票是房屋与土地分开开具还是合并开具的问题。三是按发票管理办法规定，发票开具后应加盖出售单位的发票专用盖或财务专用盖，对于个人来说，是否不用盖章，对于不盖章的发票下次扣除的时候能否作为合法的凭据。

三、加强土地增值税征管的建议

（一）完善税法、出台反避税措施。

1、对税法中没明确的规定加以具体解释或作适当补充修改。

笔者认为，对于已办理房产证或土地证的房地产转让，无论其使用时间，应一律参照转让旧房来计算缴纳土地增值税，或者修改旧房的标准，即购买的房地产一旦办理了土地证或房产证，或新建完工可投入使用的房产连续使用一年以上或未使用三年以上的房产不管有没有办理房产证或土地证均视作旧房。

2、针对新情况，适时做出反避税措施。

（1）就目前因国家建设需要依法征用、收回的房地产土地增值税优惠政策来说，要区分不同的情况加以区别对待。笔者认为，对于国家收回后不管有没有改变原土地用途，但在以后的出让过程中由两家或两家以上企业进行竞拍的（或由政府文件书面规定该土地必须由两家或两家以上的企业进行竞拍的），应按规定享受土地增值税的优惠政策。如土地在政府收回或征用后由特定的企业购买的，应按规定缴纳土地增值税，不得享受土地增值税的优惠政策。

（2）对于通过股权转让方式最终实现土地实质意义上的转让的行为，笔者认为要严格予以区分。土地投机往往发生在已购土地但未投产或生产设备未到位的企业买卖房地产的行为中，对于确实是以房地产进行投资联营或是企业兼并的，应予以免征土地增值税，但如果是已购土地却未投产或生产设备未到位的企业其拥有主要股份的股东以赢利为目的的股权转让行为，应照章征收土地增值税。具体来说，税务机关应着重了解此类企业的股东进出情况，对企业中拥有重要表决权的股东（占全部股份15%及以上）以赢利为目的转让股份，应尽可能的掌握其股权交易的实际金额，或以其所拥有的表决能力的股份折算为经评估可享受的净资产作为其交易金额，减去其原始投入的资金，按其增值额计算缴纳土地增值税。

3、对于不适应征管的规定进行适当修改。

（1）针对个人与个人之间房产转让交易开具发票无财务专用章或发票专用章的问题，建议由税务机关代开发票，并在发票上代盖税款征收章，开票金额按实际交易金额开具，不区分土地与房产的价格。对交易金额明显偏低的按评估价格征税并开票。

（2）建议将房产的取得分购建与购置两种情况分别处理。对于购建的房产转让可按《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字［1995］48号）第十条规定实行。对于购置的房产建议修改扣除项目，直接按上次取得房产时的发票金额及相关税费作为扣除项目，与购建行为区别对待。

（二）健全协税护税网络，加强土地增值税的监控。

1、加强与法院的联系，建立协税护税制度，通过法院及时掌握所要拍卖的房地产的情况及被拍卖的企业情况，告知法院土地转让过程涉及的税种，通过法院尽可能的收集与税收相关的原始资料，为准确的计算缴纳土地增值税打好基础。

2、加强与工商部门的联系，健全工商税务联系制度。通过工商局及时掌握企业股东、法人代表的变更情况，了解股东股权转让的真实价格，如有可能，建立企业股东提供纳税证明或免税证明后工商部门才予以办理股东变更手续的联系制度，以此来加强税收的管理。

3、进一步做好与房产、土地管理部门的联系，切实落实贯彻财政部、国家税务总局、国土资源部关于加强土地税收管理的文件精神，继续完善房产、土管部门源头控制的重要作用，通过协税护税网络来进一步加强土地税收的管理。

（三）加强税法宣传。

大部分企业对土地增值税这个税种还比较陌生，对土地交易过程中涉及的税费特别是土地增值税不了解。税务机关有必要加强对土地增值税的宣传，一可以在中介机构设立宣传资料，使个人在购买房产前了解交易过程中将要缴纳的税费大致金额，这样在购买后有能力缴纳相关税费并办理房产证和土地证；二是对拍卖机构进行宣传，让拍卖机构在拍卖标的中或拍卖前对参予竞拍的企业进行告知，使参予竞拍的企业了解所需的大致的交易税费金额，使其心里有底。

                                    台州市地方税务局直属分局    施奇